안녕하세요,
오랜만에 인사드립니다. 언제나 그랬지만 부동산은 늘 화두이고,
무주택자는 매수타이밍인지, 어디를 사야할지가 고민이고
1주택자는 매도타이밍인지, 갈아타야 하는지, 하나를 더(?)사야되는 지가 늘 고민이긴 합니다.
일단 제 지론은 단순하게 봤을 때,
모든 자산은 수요/공급으로 이루어지고 있고
공급이 부족하면 가격이 오르고, 수요가 많아져도 가격이 오르는 건 너무나도 당연한 상식입니다.
인구 감소 등을 많이 얘기하시는데요. 출산율 감소로 한국민 인구는 감소할지 몰라도,
(1) 외국인을 포함한 한국 거주민의 감소 여부
(2) 전국이 아니라 특정 지역의 인구 감소 여부
위 두가지를 체크하는게 무엇보다도 중요하다고 생각하고, 그런 점에서 특정 지역 (서울 등)은
인구 감소 등에 따른 가격 하방 요인은 없다고 보고 있습니다.
결론적으로 부동산은 장기 우상향 하는게 맞을 거구요. 주식 처럼 저가에 샀다가 고가에 파는 거는
감히 '신의 영역' 이라고 생각 됩니다.
(참고로 저는 그냥 서울 1주택자 입니다^^ 방구석 전문가라고 욕/반박하셔도 인정합니다.)
그런 점에서 '서울'지역의 아파트 구입은 부를 축적하기 위한 기본 단계라고 생각이 되구요.
일단 정부가 Guideline으로 지정한 9억원 (특례보금자리론) 을 기준으로 한번 적당한 아파트를 찾아보면 좋을 거 같습니다.
기본적으로 '입지'는 여러가지로 결정되는 것 같은데
직주 근접이라하여 CBD, GBD, YBD 등으로 대표되는 직장 중심의 접근이 있고,
지하철/GTX 등 교통 호재의 관점에서의 접근도 있습니다.
또, 대치동/목동/분당/중계 등 학군 관점에서의 접근도 있구요.
신축이 구축아파트 보다 더 비쌉니다.
어느 관점이 맞다 틀리다는 없지만 각각의 요인 (Factor)에 가중치(Weight)를 주어
최적의 아파트를 찾는게 맞다는 생각이 듭니다.
가령, 동부이촌동/한남동 같은 경우 직주 근접 위치도 아니고, 학군지는 더더욱 아니며
지하철/GTX의 직접적 호재를 누리는 곳도 아니지만 (물론 간접적 영향은 있겠지만, 파주 정도의 파급력은 없죠..)
가격은 아시다시피 무자비하게 비싼 곳이죠.
그런점에서 봤을 때 부동산을 하나의 자산(Asset)으로 보았을 때
이러이러한 요인이 있어서 여기가 올랐으니, 이러이러한 요인이 있는 곳을 찾아보자 라는 관점도 중요하겠지만,
사실 이거는 굉장히 어려운 영역이라는 생각이 들구요.
그냥 Simple 하게 "평단가가 제일 비싼 아파트"가 어딘지 찾아보고, 그 아파트 근처 또는 그 지역과 근처인 지역을 공략하면 되지 않을까요? (물론 여기도 엄청 비쌉니다만)
주식으로 한번 이해해 보면요.
이른바 대장주(1등주)라는게 있고, 이 주식 가격이 상승하면 그에따라 부대장(2등주/3등주)가 동일한 패턴을 보입니다. 즉, 무엇이 대장인지 예측해서 1등주를 사면 가장 좋겠지만(!) 이건 너무나 어려운 영역이므로,
부동산에서도 2등/3등 매수지역을 찾아 매수하고 1등주(아마도 최상급지 아파트)의 방향에 따라 가는게 현명하다는 겁니다.
주식으로 설명을 드렸는데요. 주식에서 1등주, 2등주, 3등주는 하나의 섹터로 분류가 됩니다. 가령, 조선업 군, 유통업 군 등이요. 그렇다면 부동산은 뭘까요? 아파트 브랜드일까요?
(자이가 올라가면 다른 지역 자이가 따라 올라갈까요? ㅎㅎ 무시해서 죄송합니다)
주식이 업종에 따라 움직인다면, 부동산은 결국엔 '위치' 입니다.
쉽게 설명 드리면 지방 아파트가 먼저 올라가고 서울 아파트가 상승하진 않죠. 보통 반대의 경우가 많습니다. 서울 아파트가 상승하면 지방도 따라 올라가죠.
결국엔 대장 아파트가 먼저 올라가고 (뉴스에 흔히 보시면 나오는 은마아파트, 잠실 엘리트 등등), 그 인근 지역 부터 순차적으로 흐름이 옮겨가는 것을 알 수 있습니다.
사전 설명이 너무 길었는데요.
일단 사회 초년생 기준 또는 투자를 목적으로 바라보았을 때 (초기 투자금 작을 때),
"뭐든지 일단 들어가보자!" 라는 Mind 는 매우 위험합니다.
부동산 시장은 일단 거래 단위가 크고 거래가 빈번하게 일어나지 않기 떄문에 (주식이나 채권 등 다른 자산군 대비)
거래를 할때는 매우 신중해야하구요. 그리고 정책적인 요인에 의해 변동 (임대차 보호법, 생애최초 취득세 감면, 양도소득세 완화)되는 경향이 심하기 때문에 정책적인 방향도 함께 읽어야 합니다.
그래서 정부에서 정한 Guideline을 일단 참고해야 하구요.
저는 지금까지 나온 정책들을 보면서 정부가 20~30평대의 가격을 약 9억에서 12억원 정도로 통제(?)하려는 의도가 있다는 느낌을 강하게 받았습니다.
일단, 9억원 이하의 주택에 대해서 특례보금자리론이라는 정책상품이 나왔구요.
그리고 1주택자에 한해서이지만 12억원 이하의 주택 매도시 양도소득세가 면제가 됩니다.
즉 수요는 9억원이하에서 계속 받춰주면서, (최소 9억원 밑으로 수요 多)
공급은 12억원 이하로 계속 유도하면서 9~12억원 대로 가격을 안정적으로 유지하려는 목적이 아닐까 싶네요
(뭐 의도는 저도 정확히 모릅니다).
어찌되었건 하지만 12억원이라는 아파트는 처음에 진입하기가 쉬운 가격이 아니므로,
일단 9억원 이하의 가격에서 접근할 수 있는 아파트 단지를 좀 살펴보겠습니다.
(설명이 너무 길었네요... ㅎㅎ)
서울지역 아파트에 한정했고, 서울에서 평단가가 제일 높은 아파트들은
강남 3구와 용산구에 집중적으로 분포해있습니다.
용산구와 강남3구에 바로 진입하면 너무 좋겠지만,
일단 그건 Next Step 으로 생각하고,,
(1) 이 지역과 인접한 지역의 아파트
- 인접하다의 기준이 모호할 수 있으므로, 자동차 또는 지하철로 최대 30분 이내로 도달할 수 있는 지역
(자동차는 시간대에 따라 케바케라, 정량적으로 지하철을 기준으로 잡아보았습니다)
- 지하철은 특히, 역과 아파트 거리가 500m (10분) 이내
(대단지의 경우 동별로 가격 상이한 걸 보셨듯이, 지하철과의 거리도 매우 중요합니다)
(2) 세대수는 최소 200 세대 이상
- 소규모 재건축 기준이 200세대 미만입니다. 이것도 역시나 정책으로 Guideline을 잡아보았습니다.
(3) 평수는 30평대 (전용 84 기준)
- 다른 곳 기사에서도 많이 보셨지만, 서울은 특히나 인구가 밀집되는 공간이기 때문에
20평형 보다는 30평형 이상에 대한 수요가 훨씬 높고 (집이라도 넓게..) 가격 상승률도 높습니다.
위 세가지 기준으로 후보 아파트 (주상복합은 제외) 들을 좀 살펴보겠습니다.
일단, 서쪽 부터요.
- 동작구
(1) 낙성대역 인근 (2호선)
- 낙성현대 1차 아파트 (251세대, 1988년) > 제외 (사유 : 초등학교 500m 이상)
(2) 숭실대 입구역 인근 (7호선)
- 상도 삼호아파트 (682세대, 1994년) > 제외 (사유 : 주요상권과 멈)
- 상도 대림아파트 (279세대, 1995년)
(3) 노들역 인근 (9호선)
- 본동 신동아 아파트 (765세대, 1993년) > 제외 (사유 : 주요상권과 멈)
2. 마포구
(1) 애오개역 인근 (5호선)
- 서서울 아파트 (208세대, 1998년) > 제외 (사유 : 주요상권과 멈)
3. 강동구
(1) 길동역 인근 (5호선)
- 길동 우성 2차 아파트 (811세대, 1994년) > 제외 (사유 : 유흥가 인근)
(2) 명일역 인근 (5호선)
- 명일 GS (772세대, 1999년)
- 명일동 현대 아파트 (226세대, 1988년) > 제외 (사유 : 주요상권과 멈)
4. 성동구
(1) 왕십리역 인근 (2호선, 5호선, 수인분당선)
- 두산 (251세대, 1997년)
위 해당 아파트 들은,
교통 입지(지하철 인근) 그리고, 강남3구/용산구와의 접근성 등으로 인해서 최소한 빠지지는 않을 지역이라고 보시면 될거 같습니다. 물론, 상급지가 빠지만 같이 하락할 가능성은 있습니다만, 그건 예외로 하겠습니다.
저희가 궁금한 것은 그러면 안빠지는건 알겠는데, 오를 가능성은 있는지 가 가장 중요하겠죠?
일단 후보 리스트가 많은데, 몇군데 빼야할 곳은 좀 빼보겠습니다.
추려보면 총 3군데 정도가 있겠고, 왜 이 곳들만 추렸는지 좀 설명을 드려보겠습니다.
위에 기사에도 나오지만, 서울 매입 수요는 30대와 외지인이 꽤 많은 비중을 차지하고 있습니다.
그렇다면 30대와 외지인은 서울 지역 아파트 매수시에 어떤 점을 보고 매입을 할까요?
30대라면, 결혼 및 자녀 계획을 염두에 두고 아파트를 매수할 가능성이 높습니다.
그래서 인근 초등학교 단지가 가까운 아파트를 우선순위에서 골랐구요. 당연히 유흥가 인근은 기피할 가능성이 큽니다.
그리고 외지인의 경우, 서울 지역 아파트 매수이기때문에 후미진 곳 보다는 상권이 활발하고 유동인구가 많은 곳 (속칭, 입지가 좋은 곳) 을 선호할 가능성이 큽니다. 이 부분은 여러 요인을 살펴볼 수 있겠지만,
제가 상권 분석 전문가는 아니기 때문에 인근에 '스타벅스'가 위치하였는 지를 근거로 활용해 보았습니다.
어느정도 후보군들은 좀 추려진 것 같구요. 이제 좀 세부적으로 들어가보겠습니다.
1. 상도 대림아파트
2. 명일 GS 아파트
3. 행당 두산아파트
위 3군데 아파트를 중심으로 그러면 호재를 중점적으로 한번 살펴보겠습니다.
1. 상도 대림아파트
- 인근 신축아파트 전고점 : 힐스테이트 상도프레스티지 : 15.7억
- 추가 호재 : 봉천동 재개발, 서부선 진입, 흑석 뉴타운, 노량진 뉴타운 등등
- 상도 대림아파트의 경우, 리모델링 추진 기사 有
2. 명일 GS 아파트
- 인근 신축아파트 전고점 : 래미안솔베뉴 14.25억, 고덕래미안힐스테이트 17.2억
- 추가 호재 : 삼익그린 2차, 명일삼익가든 재건축 진행 중, 배재 현대, 고덕 아남 리모델링 진행 중
3. 행당 두산아파트
- 인근 신축아파트 전고점 : 왕십리 텐즈힐 17억
- 추가 호재 : 동북선 호재, 전통시장 개발, 왕십리역 GTX 등 여긴 교통 호재가 워낙 많죠..
결론
위 3개 단지는 계속 눈여겨 보시고, 특례보금자리론으로 매수하시는 것도 나쁘지않아보입니다.
그리고 자료 조사를 해보다가 알았는데, "서울 역세권활성화 사업" 운영 기준이 바뀌었네요.
위 말씀 드린 3개 단지 모두 해당 범위에 들어갈 듯 싶은데, 아마 개발도 활성화 되지 않을까 싶습니다.
(3개 단지 모두에 호재겠네요!^^)
