안녕하세요,
지난번에는 저평가 아파트 즉, 매수하기 좋은 아파트를 살펴봤다면
오늘은 그러면 서울에 어느 아파트가 제일 비싼지 (즉, 어느 아파트가 '입지'가 제일 좋은지) 한번 검색해 보도록 하겠습니다.
사실 인터넷 찾아보면 평단가 높은 아파트 TOP 5, TOP 10 해서 많이 나오는데요. 그것보다는 좀더 거시적(?)으로 어느 지역에 평단가 높은 아파트들이 분포해 있는 지 살펴 보면 좋을 거 같아서요.
정말 간단하게, 호갱노노의 필터 탭을 이용해서 한번 살펴 봤습니다.
평단가를 한번에 보면 좋겠지만, 일단 기준점을 잡고 필터를 걸면서 봤구요.
국민 평형 (30평)을 기준으로 '40평 이하'로 검색하고, 금액을 점점 내려가면서 아파트의 입지가 어떻게(?) 분포하고 있는지 한번 살펴 볼게요.
- 40평 이하 아파트 40억 이상 (즉, 평당 최소 1억이상 아파트)
- 한강맨션 (용산구 이촌동)
- 반포주공1단지(서초구 반포동)
둘다 너무 확실한 지역이죠. 뭐 이론의 여지가 없는 훌륭한 아파트 입니다.
이 전 페이지에서도 말씀드렸지만, 한강맨션/반포 주공 모두 학군 관점에서 훌륭한 아파트 아닙니다만
거래가격이 이렇게 높습니다. 둘의 공통점을 들자면 '한강뷰'라는 것 정도이고,
그렇다고 한강뷰 아파트가 다 가격이 높냐? 혹은 동작대교가 보여야 비싼 아파트냐?
둘다 확언할 수 없다는 거 다 아실 겁니다. 여러 가지 요인을 종합해서 봤을 때 종합 점수가 제일 높은 애들이죠.
(말씀 드렸지만 결국 원인을 파악하는데 시간을 보내기 보다, 얘네들 근처에 사는게 낫겠다 라고 판단하시는게
가장 현명하고 합리적일 거 같습니다)
2. 40평 이하, 30억 이상 (평당 최소 7,500만원 이상)
- 한남더힐 (용산구 한남동)
- 압구정 현대/한양 (강남구 압구정동)
- 개포자이 (강남구 개포동)
- 서초그랑자이 (서초구 서초동)
- 트리마제 (성동구 성수동)
슬슬 익숙한 지명들이 나옵니다.
용산구에서는 이촌동을 넘어 한남동으로,
서초구에서는 반포를 넘어 잠원으로
강남구가 새로 등장합니다. 압구정, 그리고 대치/개포
나름 부촌으로 알려진 동네이고, 대대로 부자들이 산다고 알려진 동네이기도 합니다.
부촌 형성에는 여러가지 요인이 있겠지만 (가령, 서초는 법조인들이 많아 부촌이 되었다 등등)
과거 1960~70년대에 지어진 오래된 아파트들, 그리고 세대수가 1,000세대 이상되는 대규모 아파트들은
오늘날 우리가 부촌이라고 일컫는 지역에 모두 지어진 아파트 들입니다.
서울에 오래된 아파트는 많지만, 오래됐으면서 세대수가 많은 아파트는 강남지역에만 있습니다.
(호갱노노에 필터로 돌려보시면 금방 나와요 ㅎ) 당시 지어진 아파트의 위치가 입지가 좋은 것도 아니었고,
직주 근접의 위치는 더더욱 아니었을 겁니다. 뭐 한강뷰를 노리고 짓지도 않았을 거구요.
그렇지만 지금 처럼 주요하게 가격상승을 가져온 것은 결국, '인구가 밀집된 곳' 이 부동산 가격 상승의 Key 라는 것을 아실 수 있을 겁니다. (그래서 서울 집값은 안떨어져요 ㅠ)
아파트는 대규모 집단을 좁은 공간에 우겨넣는(?) 구조이기 때문에 인구 밀집도가 올라가고, 커뮤니티 형성이 되어서 집단 여론 형성에도 유리하며, 또 동일한 소득군/생활 수준이 형성될 가능성이 높습니다.
(파편화 되어있는 빌라 또는 주택 보다 아파트 입주민들이 단체로 주장하면 그만큼 파워가 쎄곘다는 거겠죠)
결론적으로 지금은 입지가 좋은 아파트를 만들지만 (그리고 우리의 선택 기준이 되기도 하지만),
과거에는 아파트가 좋은 입지를 만드는 역의 관계였다는 것을 알 수 있습니다.
(오피스텔 사지말라고 하는 이유가 여기에도 있을듯 합니다..)
하여튼 이러한 집단지성의 힘으로 오늘날까지 그 여파가 이어지지 않았나 싶습니다.
3. 40평이하, 25억 이상 (평당 최소 6,250만원 이상)
- 래미안 라클래시 (강남구 청담동)
- 리센츠 (송파구 잠실동)
서초/강남에서는 아파트가 우후죽순으로 더 많이 보이구요. (좀 더 바글바글해졌죠? ㅎ)
강남구로는 청담동쪽이 보이기 시작하고, 잠실쪽도 등장합니다.
그냥 Tagging 된걸로만 보면 잠실이 좀 허전해보이는데, 잠실은 기본적으로 단지 사이즈가 크기 때문에 같은 단지라 하더라도 세대수가 많습니다. 근데 참 이상한게 잠실 같은 경우에는, 한강뷰에 학군도 나쁘지 않은데 서초/강남보다는 평단가가 좀 낮은 모습이 보입니다.
4. 40평이하, 20억 이상 (평당 최소 5,000만원 이상)
- 목동신시가지 7단지 (양천구 목동)
- 경희궁 자이 (종로구 평동)
- 여의도 공작 (영등포구 여의도동)
- 아크로리버하임 (동작구 흑석동)
- 헬리오시티 (송파구 가락동)
- 올림픽파크포레온 (강동구 둔촌동)
바야흐로 춘추 전국 시대 입니다.
기존 서초/강남 중심만 보이다가 이제는 서울 각지에서 세력들이 궐기(?)하는 모습이 나타나네요.
아무래도 서초/강남은 초반 물량 중심 (아까 말씀드렸듯, 오래되고 세대수 많은 곳)이었으나,
물량으로 이를 극복할 수는 없으니, 각 지역별로 특징/특색을 주장하며 몸값을 올렸습니다.
먼저, 목동은 '학군'으로 유명해진 곳이고,
종로구와 여의도는 '직주근접'
아크로리버하임은 '한강뷰+여의도/강남 근접' 등 각각의 특색을 가지고 궐기한 지역이라고 보면 될거 같구요.
예외적으로 올림픽파크 포레온은 기존 서초/강남 아파트 들과 동일하게 '물량'으로 세력을 확장한 아파트네요.
해당 필터를 서울시에만 한정해서 그런데, 좀더 경기 지역으로 확장해 보면
과천 위버필드(경기도 과천)와 판교 푸르지오그랑블 (성남시 분당구)도 등장하기 시작합니다.
과천은 강남 인접성 때문이라고 하시는데
그렇게 치면 양재와 사당 인근 가격이 비슷하게 올라가야하는데 그렇지가 않죠...
강남 인접성이라기 보다, 서초/강남이 올라갔듯이 당시 과천 주공은 "오래되고 세대수가 많은 아파트" 였고,
그리고 대다수가 재건축 되어 신축의 효과를 봤다고 하는게 맞을 듯 싶습니다.
마지막으로 판교는 IT 중심지로 '직주근접'의 장점을 가지고 있는 곳입니다.
결론적으로 여기서 말씀드리고 싶은 것은,
일단 묻고따지지도 말고 '용산/서초/강남' 근처 사는 것이 제일 좋고,
다른 지역을 사야한다면 나름의 장점 (학군/직주근접/한강뷰 등)들을 갖춘 지역을 사는게 여러모로 자산 증식에 도움이 될 거 같습니다.
하지만, 특색을 가진 곳은 파급효과(입지효과)가 상대적으로 작아서, 해당지역 대장 아파트 말고
인근 지역 아파트를 투자목적으로 구입하는 것은 좀 Risk가 있다고 보구요.
제가 앞선 블로그에서 말씀 드렸듯이, 전통적 입지 강자들 (입지로 성장한 지역들)의 근방에 위치한
아파트들을 중심으로 매물을 찾아보시면 어떨까 합니다.